Københavns boligmarked i 2026: Hvad investorer og boligkøbere bør vide

Efter et exceptionelt 2025, hvor det københavnske boligmarked brød rekorder på næsten alle parametre, er spørgsmålet på alles læber: Hvad sker der nu? Hos TXM følger vi markedet tæt, og vi ser ind i et år præget af fortsat vækst — men i et mere moderat tempo, og med vigtige strukturelle forskydninger som enhver investor og boligkøber bør forstå.

Et 2025 der satte historiske aftryk

For at forstå 2026 er det nødvendigt at starte med 2025. Ejerlejlighedspriserne i København steg med over 20 procent på blot ét år — en stigningstakt der markant overstiger lønudviklingen og afviger fra, hvad vi ser i andre europæiske hovedstæder. Liggetiderne på boliger nåede et niveau, der ikke er set siden boligboblen i midten af 00'erne, og udbuddet af lejligheder i hovedstaden nåede det laveste niveau, der nogensinde er registreret.

Udbuddet af boliger er rekordlavt — særligt i hovedstaden — mens handelsaktiviteten er steget markant. Resultatet er prisstigninger af en karakter, der ikke ses på landsplan. Det er en dynamik vi kender godt fra vores egne erfaringer i markedet: Når der er færre boliger til salg end der er interesserede køber, er der kun én vej for priserne.

Hvad forventer eksperterne i 2026?

Nykredit forventer, at ejerlejlighedspriserne i København stiger med 13,7 procent i 2026 og 3,1 procent i 2027. Det er en markant prognose — og den højeste af de store analysehusets bud. Realkredit Danmark forventer derimod en mere afdæmpet stigning i København sammenlignet med 2025, med den begrundelse at ejerlejlighederne nu er i en prisklasse, hvor efterspørgslen er mere begrænset.

Eksperternes prognoser peger samlet set mod prisstigninger i spændet 4-6 procent i 2026 på landsplan. Der er med andre ord bred enighed om, at markedet fortsætter opad — men ikke med den samme fart som i 2025. Det er præcis den type konsolidering, vi historisk har set efter perioder med ekstraordinær vækst, og det er ikke nødvendigvis et dårligt tegn. Tværtimod indikerer det et marked der normaliserer sig snarere end et der er på vej mod en korrektion.

De strukturelle drivkræfter bag prisudviklingen

Prisudviklingen i København er ikke tilfældig og heller ikke kun drevet af spekulation. Den hviler på solide fundamentale faktorer.

• Urbanisering og befolkningspres

  I 2015 boede 37 procent af danskerne i byområder med mere end 50.000 indbyggere. I 2025 er det tal steget til 42 procent, og intet peger på, at den udvikling vender. Presset på boliger i København er strukturelt og langsigtet — ikke et kortvarigt fænomen.

• Historisk lavt udbud

  I København udgør ejerboliger kun ca. 22 procent af den samlede boligmasse. Det er en ekstraordinært lav andel sammenlignet med mange andre europæiske byer, og det betyder, at enhver stigning i efterspørgslen rammer et marked med begrænset fleksibilitet i udbudssiden.

• Lav byggeaktivitet

  Der er bygget relativt få nye boliger de seneste år, og det bidrager direkte til det rekordlave udbud. Nybyggeri er fortsat en del af løsningen, men det tager tid fra beslutning til nøgleoverlevering — og i mellemtiden opsuger det eksisterende marked presset.

• Stærkere økonomi og skattelettelser

  I 2026 løftes danskernes forbrugsmuligheder af lavere skatter i form af en ny mellemskat, en højere grænse for topskat samt et højere beskæftigelsesfradrag. Alene nedsættelsen af elafgiften svarer til et rentefald på 0,25 procentpoint ved køb af et gennemsnitligt hus.

Risici og opmærksomhedspunkter

Hos TXM Real Invest er det vores filosofi altid at præsentere markedet nuanceret. Selv i et stærkt marked er der faktorer der fortjener opmærksomhed.

Nationalbanken har advaret om, at de markante prisstigninger i København kan være selvforstærkende, hvis de drives af forventninger snarere end fundamentale værdier. Nationalbanken peger på risikoen for en forventningsdrevet prisboble — at forventninger om højere fremtidige priser skaber prisstigninger i dag.

Derudover træder der nye regler i kraft i 2026. Fra 1. januar 2026 sænkes grænsen for det såkaldte millionærknæk i ejendomsværdiskatten, hvorfor flere boligejere vil betale den høje sats. Det er en omkostning, der bør indregnes i enhver investeringskalkule for ejendomme i det højere prissegment.

Bæredygtighed og renovering som investering i 2026

Et tema vi forventer vinder markant terræn i 2026 er det nye EU-bygningsdirektiv. Direktivet forventes at sætte fokus på renovering fremfor nedrivning og genopførelse, fordi CO2-udledningen ved nedrivning og genopførelse er så høj, at det tager mange år at indhente den med efterfølgende energireduktioner.

For os som investeringsvirksomhed understreger det værdien af vores tilgang, hvor vi netop specialiserer os i renovering og transformation af eksisterende ejendomme. Den grønne dagsorden er ikke blot et regulatorisk krav — det er i stigende grad en markedsdriver, da energimærker og bæredygtighedsprofil spiller en voksende rolle i prissætningen af boliger.

Hvad betyder det for investorer?

Vi ser 2026 som et år med solide men mere selektive muligheder. Den tid, hvor man næsten per automatik tjente penge på alt i København, er ved at være ovre. Fremtidens vindere på det københavnske marked vil være dem, der:

• Køber strategisk i bydele med fortsat vækstpotentiale, herunder de ydre brokvarterer og transformationsområder som Sydhavn, Valby og Ørestad.
• Prioriterer kvalitetsrenovering der skaber energieffektive, moderne boliger der appellerer til den stadigt voksende gruppe af kvalitetsbevidste lejere og købere.
• Tænker i langsigtede cash flows snarere end kortsigtet prisspekulation — specielt i et marked hvor priserne allerede er på et historisk højt niveau.
• Har øje for projekter med transformationspotentiale, eksempelvis kontor- og erhvervsbygninger der kan konverteres til boliger i takt med, at kommunale planer åbner for dette.

Vores vurdering

Overordnet set er det København i 2026 er et marked i transition — fra en periode med ekstraordinær vækst til en mere moden fase præget af selektion og kvalitet. Det er et sundt skifte, og det er præcis den type marked, vi hos TXM er gearet til at navigere i.